Déficit foncier

Lorsque l'on est propriétaire d’un bien immobilier que l’on loue, le déficit foncier est automatiquement imputable aux revenus. Plus la tranche d’imposition est élevée, plus les économies d’impôts sont fortes. Le calcul de ce déficit et de son imputation sont fiscalement intéressants mais peuvent être complexes.

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Le propriétaire d’un bien immobilier locatif (un bien qu’il a acheté pour le louer) peut avoir des charges plus élevées que les loyers perçus. Dans cette situation, les recettes locatives ne couvrent pas les frais. Le propriétaire d’un bien immobilier locatif perçoit des loyers mensuels. En contrepartie, il doit s’acquitter d’un certain nombre de frais comme la taxe foncière, les frais de copropriété, d’éventuels frais d’agence… Ces frais sont déductibles des loyers. Lorsque les déductions sont supérieures aux loyers, on parle de déficit foncier. Par exemple, si chaque année le propriétaire perçoit 4 000 euros de loyers et qu’il déduit 4 000 euros d’intérêts et 2 000 euros de frais, le déficit sera de 2 000 euros. Pour calculer le déficit on applique l’équation suivante : loyers annuels – intérêts d’emprunt – frais = bénéfice imposable ou déficit foncier déductible.

Le dispositif déficit foncier en bref

On peut déduire son déficit du revenu global c’est-à-dire le déduire des autres revenus. On ne peut pas déduire davantage que les intérêts des loyers. Dans l’exemple, avec des loyers annuels de 4 000 euros, on ne peut déduire que 4 000 euros au maximum au titre des intérêts. Mais ce qui est en plus peut être reporté pendant 10 ans sur les revenus fonciers à venir. Le déficit foncier utilisé pour défiscaliser s’impute d’abord sur les revenus locatifs de même nature. En cas de déficit foncier, le propriétaire ne paie pas l'impôt sur les loyers mais il peut aussi économiser un certain montant d’impôt. Ce déficit foncier permet donc une défiscalisation intéressante.

Déficit foncier et défiscalisation

Le déficit permet de défiscaliser. Pour défiscaliser, seules certaines charges sont déductibles :

• Celles qui sont liées à l’exploitation du bien immobilier c’est-à-dire qui ne sont pas financières tels que les frais d’agence immobilière, les primes d’assurance, les charges de copropriété et la taxe foncière.
• Celles qui sont liées aux intérêts d’emprunt c’est-à-dire les frais représentés par les intérêts d’emprunt et ceux associés aux intérêts.
• Celles qui sont liées aux travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration. Cette dernière catégorie concerne les travaux pour maintenir ou remettre le bien en état ou qui apportent un équipement de confort supplémentaire. Le montant des travaux pris en compte n’est pas limité

Plus la tranche d’imposition du propriétaire est élevée, plus l’intérêt fiscal est important. Quand il y a déficit foncier, il est automatiquement déduit du revenu foncier ou global. Lorsque le déficit financier est dû aux frais financiers liés aux intérêts d’emprunts (emprunt pour l’acquisition ou pour les travaux), le déficit est déductible du revenu foncier pendant les dix années à venir. L’imputation n’est possible que si le logement est loué au moins jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation. Lorsque le déficit foncier est dû aux frais non financiers liés à l’exploitation et aux travaux, il est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par année. Si le déficit est supérieur à 10 700 euros, le surplus est imputé sur les revenus fonciers suivants.