Lorsque l'on est propriétaire d’un bien immobilier que l’on loue, le déficit foncier est automatiquement imputable aux revenus. Plus la tranche d’imposition est élevée, plus les économies d’impôts sont fortes. Le calcul de ce déficit et de son imputation sont fiscalement intéressants mais peuvent être complexes.
Le propriétaire d’un bien immobilier locatif (un bien qu’il a acheté pour le louer) peut avoir des charges plus élevées que les loyers perçus. Dans cette situation, les recettes locatives ne couvrent pas les frais. Le propriétaire d’un bien immobilier locatif perçoit des loyers mensuels. En contrepartie, il doit s’acquitter d’un certain nombre de frais comme la taxe foncière, les frais de copropriété, d’éventuels frais d’agence… Ces frais sont déductibles des loyers. Lorsque les déductions sont supérieures aux loyers, on parle de déficit foncier. Par exemple, si chaque année le propriétaire perçoit 4 000 euros de loyers et qu’il déduit 4 000 euros d’intérêts et 2 000 euros de frais, le déficit sera de 2 000 euros. Pour calculer le déficit on applique l’équation suivante : loyers annuels – intérêts d’emprunt – frais = bénéfice imposable ou déficit foncier déductible.
On peut déduire son déficit du revenu global c’est-à-dire le déduire des autres revenus. On ne peut pas déduire davantage que les intérêts des loyers. Dans l’exemple, avec des loyers annuels de 4 000 euros, on ne peut déduire que 4 000 euros au maximum au titre des intérêts. Mais ce qui est en plus peut être reporté pendant 10 ans sur les revenus fonciers à venir. Le déficit foncier utilisé pour défiscaliser s’impute d’abord sur les revenus locatifs de même nature. En cas de déficit foncier, le propriétaire ne paie pas l'impôt sur les loyers mais il peut aussi économiser un certain montant d’impôt. Ce déficit foncier permet donc une défiscalisation intéressante.
Le déficit permet de défiscaliser. Pour défiscaliser, seules certaines charges sont déductibles :